Efter værdiansættelsescirkulæret fra 1982 kan familieoverdragelser af fast ejendom ske til en værdi, som fraviger den offentlige ejendomsvurdering +/- 15 %.
Efter en kendelse fra Højesteret tilbage i 2016, kan den såkaldte 15 %-regel fraviges, såfremt der foreligger ”særlige omstændigheder” ved overdragelsen.
Siden denne kendelse har der hersket stor tvivl omkring, hvor langt de ”særlige omstændigheder” kan strække sig.
Ny kendelse fra højesteret
Højesteret afsagde fornyeligt en kendelse om et dødsbo, som havde udlagt en ejendom til 85 % af den offentlige ejendomsvurdering.
Skattestyrelsen havde anmodet om at udmelde en sagkyndig til at vurdere ejendommen i forbindelse med værdiansættelsen, idet Skattestyrelsen mente, at ejendommen havde en højere handelsværdi.
Til brug for sagen henviste Skattestyrelsen til salgspriser for sammenlignelige ejendomme i det relevante geografiske område samt til den beregnede afkastprocent for ejendommen, som de mente var for høj.
Højesteret underkendte Skattestyrelsens anmodning om sagkyndig vurdering af ejendommen.
Højesteret udtalte, at værdiansættelsescirkulæret bygger på en forudsætning om, at det offentlige er nærmest til at bære risikoen, såfremt den offentlige ejendomsvurdering er for lav.
Det forhold, at ejendomsvurderingen er videreført uændret siden 2011/2012, udgør ikke en særlig omstændighed, som kan begrunde fravigelse af 15 %-reglen.
Det udgør heller ikke en særlig omstændighed, som kan begrunde fravigelse af 15 %-reglen, at ejendommens værdi, som følge af generelle prisstigninger, er steget i forhold til den seneste offentlige vurdering.
Må ikke komme borgerne til skade
Højesteret udtalte hertil, at den fremlagte prisstatistik og den beregnede afkastprocent blot er udtryk for et synspunkt om, at den offentlige ejendomsvurdering er for lav i forhold til den almindelige prisudvikling på markedet i det geografiske område.
Det offentlige må således bære risikoen for den almindelige markedsudvikling. Det må ikke komme borgerne til skade, at der ikke er foretaget nye offentlige ejendomsvurderinger.
Det blev hermed fastslået, at ”særlige omstændigheder”, som kan begrunde fravigelse af 15 %-reglen, må forudsætte, at der foreligger særlige, konkrete forhold vedrørende den specifikke ejendom.
Da dette ikke var tilfældet i sagen, underkendte Højesteret Skattestyrelsens anmodning herom.
Stadig muligt at overdrage fast ejendom som fraviger +/- 15%
Med Højesterets nylige kendelse er det fortsat muligt at overdrage fast ejendom inden for familien til en værdi, som fraviger den offentlige ejendomsvurdering +/- 15 %. Dette gælder uagtet den offentlige vurdering i forhold til handelsværdien.
”Særlige omstændigheder”, som kan begrunde fravigelse af 15 %-reglen, foreligger eksempelvis, såfremt to uafhængige parter aftaler en højere værdi end den offentlige ejendomsvurdering, eller at der er indhentet en vurdering fra ejendomsmægler om ejendommens forventede markedspris.
15 %-reglen kan ligeledes fraviges ved indtrædelse af væsentlige faktiske eller retlige ændringer af ejendommen siden seneste offentlige vurdering, f.eks. bygningsforandringer, ombygning af ejendommen mv.
Det skal dog bemærkes, at reglen alene kan anvendes indtil de nye offentlige ejendomsvurderinger foreligger, idet der samtidig hermed forventes at træde et nyt værdiansættelsescirkulære i kraft indeholdende en +/- 20 %-regel.
Hos PARTNER Advokater er vi altid klar til at hjælpe dig, hvis du har spørgsmål til reglerne herom eller ønsker konkret rådgivning omkring familieoverdragelser af fast ejendom ved dødsboer mv.
Kontakt advokat Steen Witthøfft, Birgit Thrusholm eller Louise Vigand Kryger og hør nærmere om, hvordan vi kan hjælpe dig: https://partneradvokater.dk/om-os/advokater/
Advokat
Louise Vigand Kryger
Advokatfuldmægtig